来源赢商网（ID：winshang）

作者 罗嘉欣

图片来源 除特别说明外，均来自项目官方

陈华、黄土兰对本文亦有贡献

过去一年，深圳商业圈整体表现可圈可点。从大势来看，吃喝玩乐复苏明显，零售稍显疲弱。港客涌入，买爆山姆、盒马，助推中心区商场人气火爆。商场不断整活，只为吸引更多的消费者目的性奔赴。

按照惯例，赢商网每年会调研深圳各大代表性商场的年度运营表现情况。此番我们收集到了近30个代表性商场2023年度销售额和客流数据。并从这些项目的年度运营动作中，拆解一些典型特色案例，以飨读者。

• 业绩方面，同比2022年，统计的这27个商场中有5个项目年度销售额涨幅超过30%，4个项目业绩涨幅20-30%，3个项目业绩涨幅10-20%,3个项目业绩涨幅10%以下，业绩与去年基本持平的项目1个。
• 
  

年度销售额超过100亿的商场1个，为开业第20年的深圳万象城；紧随其后的是位于南山的第二座万象城-深圳湾万象城，市场消息称销售额超过80亿元。

年销售额50亿俱乐部的商场有9个：除了两座万象城外，还有深圳前海壹方城、深圳龙华壹方天地、深圳海雅缤纷城、深圳印力中心、深圳深业上城、深圳万象天地、深圳南山益田假日广场等7座商场。值得注意的是，深圳卓悦中心2023年销售额达到47亿元，未来有望成为下一个50亿商场。

20-30亿商场有6个：既有开业年龄超过15年的老商场，如深圳福田星河COCOPark、深圳KK MALL、深圳金光华广场；也有5-10年的成熟MALL，如深圳龙岗万科广场、深圳卓悦汇，还有开业不到5年的区域新势力，如深圳宝安大仟里。

超过10亿的商场有7个：包括在区域内表现还不错的如福田KK ONE、光明大仟里和蓝鲸世界、龙华观澜湖MHmall、沙井京基百纳广场等。

两座奥特莱斯销售额均出现了小幅上涨：8号仓奥特莱斯15.66亿同比2022年增长24%，位于盐田的大梅沙奥特莱斯购物村年销售额也超过6亿元。

新秀mall，位于龙岗的仁恒梦中心第一个运营完整年，销售额达到8亿元，整体表现可圈可点。

• 客流方面，商场年度客流超过3000万人次的项目有10个，其中深圳龙华壹方天地以5262.3万人次位居客流TOP1。排在客流榜第二位和第三位，分别是深圳万象天地4650万人次，前海壹方城4300万人次。

去年客流涨幅超过20%有8个购物中心，其中深圳福田星河COCOPark、金光华广场、光明大仟里2023年度客流涨幅均超过40%，年度客流均突破3300万人次，同比2022年属于城区人气暴涨的存在。

深港消费融合

中心区商场人气火爆

据报道称，2023年港人北上有5300多万人次，香港居民去年平均每天有超25万人次到深圳消费。深圳各大商场都在想尽办法抢夺这波泼天的富贵。

福田作为这波港客消费潮的最大受益城区，去年发布了推动商业发展若干措施，包括首店经济、首展经济等，鼓励区域标杆商场不断整活谋出圈。

福田星河COCOPark 去年5月携手香港贸发局打造了首个城市级别的香港消费品推介会港·潮流购物节（Chic Hong Kong），香港特首及深圳市长均亲临了现场，让深港消费融合进一步破圈。在年度媒体评选中，该项目位列深港双向十大网红品牌榜首。

卓悦中心作为福田CBD的热门商场，依托于福田节日大道，政企联动活动引发了众多关注，年度客流量超4000万人次。项目距离福田口岸与福田高铁站均仅两站地铁路程，成为诸多香港居民经常光顾的商场之一。场内的鲍师傅 、阿嫲手作 、kumokumo 作为回港三大件，销售额同比三位数提升，港客销售占比甚至高达60%-70%。

深业上城打造了一个港客吃住行一条龙服务，如通过开通深港直通巴，联动商管旗下深圳文华东方酒店、MUJI酒店、憬居，游客携程订房可享深业上城无门槛代金券，为商场消费引流等动作，港客客流上涨超过40%，成为项目业绩增长的大利好。

深圳印力中心坐拥福田山姆，项目为港客提供了诸多人性化服务，如调整商场营业时间，拉长周末及香港法假经营时间；鼓励部分午休停业的品牌变为全天营业；提供临时储物柜，方便港客行李寄存等，数据监测，来印力中心的港车私家车6月占比0.8%，至12月提升到了约3%。

开业已达20年的罗湖金光华广场去年销售额增长9.3%，客流增长45%，其中港人占比高达35%。针对港客的消费喜好，场内将餐饮配套的比例由31%调整至33%，餐饮数量超90家，门店业绩突出，如太二、客语开山宴、海底捞火锅、云海肴秘境、舟市水产均是品牌全国门店销冠，费大厨辣椒炒肉、鲜潭蒸汽石锅鱼、美奈小馆、探鱼等亦是深圳门店销冠。

位于宝安的壹方城、欢乐港湾、大仟里、海雅缤纷城也纷纷利用港客直通巴士专线，承接港客消费热潮。

同样拥有山姆的龙华壹方天地，港客也是其2023年的业绩增长点。截止到2023年末，港客贡献了壹方天地客流的20%。2023年8月，该项目被授牌为深圳首条大众点评必打卡美食街，夜间消费氛围浓厚。

同样位于龙华，拥有世界第一大高尔夫球会、深圳第二个滑雪场卡鲁冰雪世界的国家5A级深圳观澜湖度假区成为港客消费的主要场所之一。根据搜索引擎雅虎香港的统计数据，「2023年十大大湾区吃喝玩乐场所」，港人假日北上首选地区中观澜湖排名第三，港客客流占比达到30%。

首店成绩突出

这些项目调改焕新动静大

2023年度深圳19座标杆商场总计引进了310家首店，占到全市首店数量的72%。其中国际品牌首店102家，相较于2022年同比增长9.6%。

▶▶ 位于罗湖的深圳万象城去年业绩稳定输出达到130亿，全年优化空间改造及三期开业带来了52家品牌首店，国际品牌占比67%，包括：

Loro Piana双层精品店、LANVIN、Mulberry、Gucci Watches&Jewelry等奢侈品牌华南首店，以及意大利高级珠宝玳美雅、意大利高端男装安德鲁·麦肯锡、澳大利亚设计师女装Zimmermann、法国轻奢时尚品牌The Kooples、韩国高尔夫轻奢服饰品牌SOUTHCAPE、设计师品牌Uma Wang、瑞典户外品牌PEAK PERFORMANCE等华南/深圳首店；

PRADA BEAUTY中国首店、意大利著名沙龙香Santa Maria Novella中国首店、意大利小众香水品牌Tiziana Terenzi华南首店、法国新锐护肤品牌BIOLOGIQUE RECHERCHE华南首店、澳洲护肤品牌Aesop华南首店等美妆香氛首店，持续夯实南中国高端旗舰场地位。

万象城三期

▶▶ 前海壹方城去年销售额全新引入了150家品牌 ，焕新比例近1/3。其中，90+品牌销售全国第一、240+品牌销售深圳第一 。新开首店44家，包括本土时尚服饰及箱包设计品牌AMAZING SONG全国首店、鼓励女性独立悦己品牌大人糖全国线下首店、TUMI中国首家Manifest V2新概念设计店、KARL LAGERFLD深圳首店等零售品牌，以及摩打食堂、蚂蚁洞、巴奴火锅、南乡、狮拾久等市场代表性的特色餐饮品牌。项目还以新型社交会客厅概念，全面焕新升级星辰街，聚集了一批生活美学、美食餐饮、萌宠友好、夜间经济等特色品牌，重新定义潮流青年的社交高地。

▶▶ 深圳万象天地去年销售额55亿元，引进了29个品牌首店，国际品牌首店占比50%。包括三家全国首店、21家华南首店，整体品牌颇具看点，如；

夯实华南最全香氛街区地位，新进Hermès香水、Maison Margiela香氛、LOEWE香氛、LE LABO华南首店；服饰方面引进了美国网球服饰运动品牌Wilson、韩国当红独立设计师品牌Mardi Mercredi、西班牙时尚配饰品牌UNOde50、法国小众服饰Études、设计师集合店13DE MARZO等华南首店；包袋方面，有因菜篮子火爆全网的MARNI market、被明星疯狂种草的法国小众设计师品牌GB-David华南首店、中国小众原创设计师品牌Songmont山下有松；餐饮方面，包括北京的元古云境、杭州素食餐厅庆春朴门等华南首店。

去年项目还携手国际顶尖设计师团队Various Associates万社设计，在高街打造了8个小盒子-【MXTR街区】，以快闪街区模式展示新品牌，首批引进蓝瓶咖啡等8家限时门店，多个周末单日客流近20万。据报道,6月-9月MXTR街区零售额达952万元。

▶▶ 深圳上城去年商场销售额达到53.8亿元，同比增长34.5%，除了港客潮带来的吃喝玩乐等业态业绩爆发式增长外，零售发力明显。去年品牌调整焕新超过100家，其中新开品牌达到86家，包括3家全国首店，5家华南首店。

巴黎老佛爷百货华南首店（中国首家精选概念店）亮相，带来了全球80+国际零售知名品牌，包括The Surgeon亚洲首店、THE ATTICO全国首店等。主力店带动场内零售业态进一步丰富，PORTS、CK Jeans、Tommy Hilfiger、Lululemon、潮牌UNDEFEATED、EA7、AGFK、OLD ORDER以及新零售品牌番茄口袋全国旗舰店等进场。

▶▶ 位于深圳西部的海雅缤纷城去年销售额58亿元，同比增长16%；客流同比增长33%。品牌调改超100家，其中新店近100家。项目引进了一波重磅级次的潮奢名品，包括高端鞋履GIUSEPPE ZANOTTI（华南首店）、轻奢鞋履STUARTWEIZTMAN、意大利潮奢品牌GCDS、法国高奢品牌Givenchy等宝安首店以及UR旗舰店、TOMMY HILFIGER KIDS华南首店等。

公园/户外经济出圈

音乐节、潮流IP备受关注

据2023年小红书年轻人趋势报告指出，野到家门口、家有桃花源、出个远门、轻解压等成为年度关键词，备受年轻人追捧。购物中心运营者们也围绕着户外野趣、音乐节、人与自然、吃地道风味、自由style等进行内容策划。赢商网梳理了一些去年表现比较出圈的商场企划案例：

▶▶ 如围绕着爆火的音乐节，福田星河COCO Park联合草莓音乐节带来的深圳首届草莓TOWN，8组知名艺人集结，并有草莓经典艺术装置、融合深圳潮流文化的市集，以音乐为载体打造年轻人的文化消费新场景，实现40万+超高客流。中航城君尚的【敢潮计划3.0】联动了城市麦田音乐节，为城市潮流青年献上了一场独立、前卫、多元的视听盛宴。

▶▶ 利用公园与街区优势，深业上城成为许多时尚先锋活动举办地，如A/W 2023深圳时装周开幕仪式、首场大秀及福田分会场等。五一期间，项目带来第二届「chill上城逛公园」及深圳首届膨胀面包节、小王子80周年特展等活动吸引大波关注度，假期总客流达90万人次。

同样毗邻人才公园自带街区的深圳湾万象城，利用开放式街区、大草坪、玻璃盒子的独特空间，青睐与国际品牌一起讲故事，如利用DIOR、CHANEL大秀、公共艺术作品《大黄鸭 Rubber Duck》，以海报、地贴等做足噱头；把品牌限时店玩出新花样；构筑公共文化艺术氛围，打造BAY系列企划等。

Maison Margiela Café限时店

2023 BAY de LUNA

▶▶ 与品牌方共创，深圳万象天地携手露营品牌ampm全日营在水广场以 Nomadic Voyage 游牧季为主题，打造了一个超过2000㎡，以仙人掌、绿洲、砂丘等元素呈现一个极具摩洛哥氛围的北非游牧主题营地，成为一个"身处城市即可心游远方"的创意空间。

▶▶ 以内容激活空间价值，去年罗湖万象城在二期户外街区打造了一个MIXC MUSEUM OF WONDERLAND奇妙博物馆【神奇动物】户外展，街区广场搭建起古希腊庭院。凡尔赛宫等主题场景，金刚、巨嘴鸟、猎豹、兔子等一众神奇动物驻守于此，唤起神话世界的奇妙想象。

▶▶ IP展览、艺术美陈依然是出圈利器，如南山益田假日广场携手国内知名先锋潮玩品牌TNT SPACE带来Zoraa不能说的秘密·华南首展，现场集结嗷呜女孩打卡区、麦田庇护打卡区、伪善公主打卡区、快闪零售区四大板块，打造治愈系童话潮流快闪空间；

深圳印力中心联合52TOYS旗下知名治愈系IP Panda Roll（胖哒幼）华南首展；联合英国国家美术馆共启印力中心十六周年庆暨福田·印象公共艺术季；前海壹方城携手仕道嘉人集团全新定制策展MC HOUSE《鎏光宇宙》。

龙华壹方天地带来西甲俱乐部主题展（中国首展），活动期间客流环比增长50%，同比增长35%，活动新增会员4.9万人，销售同比增长58.8%。

▶▶ 以独特体验活动圈粉在地居民，如宝安大仟里首创爬宠类主题展：商场定制雨林、荒漠、洞穴等五大主题区，展出 30+超级爬宠明星，20+珍贵昆虫标本。除展览外，宝安大仟里开设了12场免费的专业导览科普和开展了11场互动沙龙，进一步加强与周边家庭亲子的链接。

作为大众点评全城商场热门榜排名TOP4的商场，卓悦汇去年11月联合大众点评必吃榜落地首个大众点评必吃榜市集 ，集结40家必吃榜商户，活动3天客流同比增长101%，全网曝光超3000万+。

过往皆为序章。2024年深圳商场还将如何推陈出新，我们将持续关注。